Как опротестовать кадастровую стоимость недвижимости

Содержание

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Как опротестовать кадастровую стоимость недвижимости

Под кадастровой стоимостью недвижимости подразумевается цена на объект, определяемая в ходе специализированной госоценки. Поскольку оценка носит массовый характер и не учитывает особенностей тех или иных объектов, зачастую ее показатели являются недостоверными. По этой причине многие физлица стремятся опротестовать государственную стоимость недвижимости.

Первый шаг – консультация

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка почти всегда вызывает массу вопросов у граждан. Ответы на них не стоит искать в Интернете, поскольку обыватель не может самостоятельно проверить, правдивая и актуальная ли перед ним информация, либо нет. По этой причине лучше обратиться к профессиональному юристу Юридической компании № 1.

Консультация юриста онлайн позволит выяснить:

  • какие акты регулируют данную проблему;
  • какой примерно перечень документов потребуется физлицу;
  • какой порядок оспаривания действует в России;
  • в каких случаях опротестовать ценник надела будет проблематично;
  • в какие сроки возможна подача заявления;
  • в какой суд или Росреестр следует обратиться в конкретном случае.

Земельный юрист также готов пообщаться с физлицами лично или по телефону. На качестве ответов это обстоятельство не сказывается.

Если земельные вопросы требуют более детальной проработки (например, изучения имеющихся документов), то физлицо может заказать платные услуги.

Для чего это нужно

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости происходит по многим причинам:

  1. Собственники земельных участков, цена на которые явно завышена, вынуждены платить, соответственно, завышенный земельный налог. Путем опротестования можно добиться снижения его величины.
  2. Арендаторы государственного и муниципального имущества вынуждены платить большую арендную плату. При пересмотре кадастровой стоимости в меньшую сторону, соответственно, размер таких платежей снизится.
  3. Граждане и организации, желающие выкупить недвижимый объект, переплачивают, если кадастровая стоимость объекта не опротестована.

Отсюда следует, что граждане и организации, настаивающие на оспаривании, желают, прежде всего, сэкономить денежные средства. В некоторых ситуациях такая экономия может достигать существенных величин.

Алгоритм действий

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в 2018 году выглядит следующим образом:

  1. Сначала заинтересованное физлицо должно узнать текущий ценник земельного участка. Сделать это можно на сайте Росреестра, причем совершенно бесплатно.
  2. Субъекту необходимо выбрать подходящее основание для пересмотра стоимости объектов недвижимости. Их всего два – применение ошибочных данных в ходе процедуры и явное завышение публичного ценника по отношению к рыночному.
  3. Проверка сроков: оспаривание кадастровой стоимости дома возможно в течение 5 лет с даты внесения данных в ГКН.
  4. Сбор и подготовка необходимых документов. В их числе, например, заявление, правоустанавливающая документация, отчет независимого оценщика и т.д.
  5. Обращение с имеющимися документами в спецкомиссию при Росреестре в Москве. Для граждан этот этап является необязательным, а вот физлица сначала должны попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Вопрос об оспаривании кадастровой стоимости должен решиться в течение 30 суток.
  6. Оплата госпошлины для рассмотрения дела в органе правосудия.
  7. Если спецкомиссия вынесла отрицательное решение (или гражданин не посчитал нужным обратиться к ней) — опротестования ценника участка в суде. Доказывать, что при проведении оценки были использованы некорректные данные (либо что публичная цена не соответствует рыночной) должен заявитель. По общему правилу, стоимость земли пересматривается в органе правосудия областного значения в течение 2-3 месяцев.
  8. Если добиться справедливости в первой инстанции не удалось – обжалование акта в вышестоящем органе правосудия.

Обращаем внимание на то, что в судебном порядке гражданин или компания могут заявить требования только об опротестовании. Все иные требования, например, по пересмотру арендных платежей, рассматриваются в ином процессе.

О предстоящих расходах

Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости складывается из нескольких факторов.

  1. 300 рублей на госпошлину, если дело будет рассматриваться в органах правосудия. Если заявитель обращается в спецкомиссию при Росреестре, госпошлина не уплачивается.
  2. От 7000 рублей на независимую оценку объекта. Оценка для оспаривания стоимости недвижимости (а, точнее, цена на нее) будет зависеть от места расположения объекта, его площади, срочности работ и некоторых других обстоятельств.
  3. От 5000 рублей на услуги юриста. Дешевле всего стоит письменное консультирование и подготовка правовой документации. Если специалист будет заниматься решением вопроса «От и До», тарифы возрастают.
  4. Прочие возможные расходы.

Отметим, что по состоянию на 2018 год многим истцам удалось добиться возмещения судебных расходов с ответчика в лице государства. Особенно это касается физлиц, обратившихся за помощью к специалистам.

Правовые услуги

Если вам требуется помощь адвоката по вопросу опротестования кадастровой цены – обратитесь в Юридическую компанию № 1. Специалисты с большим стажем работы окажут комплекс необходимых услуг:

  • устное или письменное консультирование по указанному вопросу;
  • подготовка пакета документов;
  • подбор экспертного учреждения для определения цены недвижимости;
  • представление интересов доверителя в комиссии Росреестра;
  • представление интересов доверителя в органах правосудия всех инстанций.

Отметим, что правоведы готовы вступить в дело на любом его этапе, в том числе тогда, когда суд первой инстанции был проигран. После успешного завершения дела специалисты помогут решить иные вопросы, например, по снижению арендных платежей на объект недвижимости.

Плюсы сотрудничества с Юридической компанией № 1

Описываемые услуги оказывают многие правовые фирмы Москвы. В чем преимущества сотрудничества именно с нами?

  1. Земельные юристы, оказывающие правовую помощь, являются узкими специалистами. Это значит, что качество работ Юридической компании № 1 находится на более высоком уровне.
  2. Цена услуг устанавливается договором и не меняется с течением времени. Доверитель полностью защищен от неприятных «сюрпризов» в виде повышения ценника.
  3. Правоведы работают с любой недвижимостью – землями, домами, нежилыми строениями.
  4. Специалисты сотрудничают только с проверенными экспертными организациями и оценщиками, которым хорошо известно оценочное законодательство и Земельный Кодекс.
  5. Над поставленным вопросом работает целая команда правоведов, благодаря чему правовая проблема решается быстрее и эффективнее.

Нуждаетесь в более подробной консультации по поводу опротестования цены недвижимого имущества? Приходите и получите ответы на свои вопросы абсолютно бесплатно!

Источник: https://yur-moscow.ru/category/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti/

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости — 2 способа пересмотра цены

Количество споров по результатам определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не уменьшается. Квартир в многоэтажках это касается уже меньше. Но всё же, как сегодня можно оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Какие основания нужно иметь для пересмотра и во что это обойдётся собственнику, попробуем разобраться в нашей статье.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Это вид стоимости квартиры, определённой по инициативе государственных или муниципальных органов и за их счёт, для использования в целях налогообложения физических лиц. Оценка производится путём массовой оценки однородных объектов с определением удельной стоимости 1 кв.м. Осуществляют её оценщики-победители тендера.

Срок действия рассчитанной специалистами стоимости, составляет не менее 3-х и не более 5-ти лет со дня её определения. В течение этого срока, КС может быть изменена по инициативе собственника при рассмотрении спора по её определению.

Когда уменьшение стоимости целесообразно?

Ответ прост: переоценка целесообразна, когда это выгодно собственнику. Чтобы определиться, необходимо просчитать затраты на пересмотр КС и сравнить их с размером возможной экономии по налогу. Включить в затраты следует не только расходы, которые придётся понести в ходе опротестования КС, но и недополученные доходы (если придётся, например, отпрашиваться с работы).

Далее в статье рассмотрим пример расчёта целесообразности.

Основания для пересмотра

Законом «Об оценочной деятельности» (135-ФЗ) предусмотрено только два основания для пересмотра КС:

  1. Недостоверность данных, использованных при определении КС квартиры;
  2. Наличие установленной рыночной стоимости на дату определения КС.

Первое основание для обжалования требует наличия подтверждающих документов о допущении ошибок, об использовании утративших актуальность данных, об упущении фактов, значительно влияющих на КС квартиры (например, аварийный дом).

По второму основанию для оспаривания стоимость пересматривается при условии, что у заявителя на момент установления оспариваемой КС есть отчёт об оценке недвижимости по рыночной стоимости, оформленный в установленном порядке.

Куда обращаться за переоценкой?

Для рассмотрения спорных ситуаций о размере КС, физлица имеют право обратиться:

  • В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС квартиры, созданной при территориальном отделении Росреестра (комиссия);
  • В судебные органы.

Физлица могут обратиться либо в комиссию, либо минуя её, прямо в суд. Отрицательное решение комиссии можно обжаловать в судебном порядке.

Как уменьшить КС в досудебном порядке?

Досудебный порядок – это обращение собственника в комиссию при Росреестре с просьбой снизить стоимость по кадастру.

Комиссия состоит из представителей:

  • Органа исполнительной власти региона;
  • Территориального органа Росреестра;
  • СРО.

Соотношение членов комиссии и порядок выдвижения их кандидатур полностью отрегулирован законом «Об оценочной деятельности».

Обращение в комиссию осуществляется через подачу заинтересованным лицом заявления о снижении цены, с приложением всех аргументирующих документов. Собственник квартиры до подачи заявления может запросить у госзаказчика оценочных мероприятий сведения, использовавшиеся при оценке. Такие материалы предоставляются в течение семи дней.

Читайте также  Где брать кадастровый паспорт на квартиру

В заявлении о пересмотре КС указывается:

  • полное наименование комиссии и территориального органа Росреестра;
  • данные заявителя (ФИО, место проживания);
  • просьба о пересмотре КС квартиры (адрес, кадастровый номер) с указанием оснований пересмотра;
  • перечень прилагаемых документов;
  • дата и подпись заявителя.

К заявлению следует приложить:

  • правоустанавливающие документы (нотариальная копия);
  • выписку из ЕГРН о КС;
  • бумаги, указывающие на недостоверность использованных сведений или отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры на день установления КС (в зависимости от указываемого основания пересмотра КС).

Комиссия, в 7-ми дневный срок извещает заинтересованных лиц о поступлении заявления. Рассматривается оно в течение месяца. В этот срок комиссией могут быть запрошены дополнительные документы, разъяснения лиц, принимавших участие в оценке или в утверждении её результатов.

По истечении срока на заседании комиссии выносится решение по вопросу путём прямого ания её членов.

Физлица могут оспорить стоимость либо в комиссии, либо минуя её, сразу в суде.

Протокол заседания с решением комиссии в течение 5-ти дней высылается заявителю, другим заинтересованным лицам.

При положительном исходе:

  1. Заказчик оценки обеспечивает определение КС квартиры (если основанием была недостоверность использованных сведений);
  2. Комиссия устанавливает КС квартиры в размере её рыночной стоимости на момент ранее определённой КС (если основанием пересмотра было определение рыночной стоимости квартиры).

После проведения необходимых мероприятий, в кадастр вносятся изменения в части уменьшения КС квартиры.

При отрицательном исходе, заявитель может либо согласиться с выводами комиссии, либо попытаться уменьшить стоимость путём обжалования её решения в суде.

Оспаривание или обжалование в суде

При обращении в суд подаётся административный иск. Для этого, собственнику придётся привлечь юриста.

В исковом заявлении указывается:

  • наименование судебной инстанции;
  • данные истца;
  • данные ответчика (это орган, утвердивший результаты оценки);
  • подробно излагается какие законные права собственника квартиры нарушены в связи с неправильно исчисленной КС;
  • требование об удовлетворении иска и необходимые доводы.

К исковому заявлению, кроме документов, подающихся на комиссию, дополнительно прилагают уведомления других лиц, причастных к делу:

  • уведомления других лиц, причастных к делу;
  • решение комиссии (если оспаривается её решение);
  • иные документы, которые истец сочтёт относящимися к делу;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Дело рассматривается судом в течение 2-х месяцев.

Если по решению суда КС квартиры будет пересмотрена, то налог на имущество будет исчисляться по новой КС с начала года, в котором было подано исковое заявление. Изменения в кадастр вносятся на основании решения суда.

Посчитаем выгоду при снижении цены

Попробуем примерно определить возможную выгоду собственника квартиры. В соответствии с НК РФ налог на имущество физлиц (по квартире), определяется по ставке 0,1% в год от её КС.

Пусть установленная государством КС 2-комнатной квартиры составляет 2,2 млн. руб. Текущая рыночная стоимость по отчёту об оценке, проведённой за счёт средств собственника, составляет 1,7 млн. руб.

В первом случае годовой налог за квартиру составит 2 200 руб., во втором – 1 700 руб. Разница — 500 руб.

Т.к. государство через 3-5 лет опять пересмотрит КС, то максимальная выгода составит 2500 руб. за 5 лет.

Перейдём к расходам, которые придётся понести для пересмотра КС по разным основаниям и в разных инстанциях.

Пересмотр через решение комиссии

Если основанием пересмотра является недостоверность использованных оценщиком данных, то затраты составят от 2600 руб., в т. ч.:

  • Выписка из ЕГРН – 400 руб.;
  • Нотариальное заверение правоустанавливающих документов – от 200 руб. (за один);
  • Привлечение специалиста, если заявитель сам не может оценить недостоверность сведений, – от 2000 руб.

Если основанием пересмотра будет являться определение рыночной стоимости квартиры, то затраты составят тоже от 2600 руб.:

  • Выписка из ЕГРН – 400 руб.;
  • Нотариальное заверение правоустанавливающих документов – от 200 руб. (за один);
  • Отчёт об оценке – от 2000 руб.

Изменение через решение суда

К указанным выше 2600 руб. добавится госпошлина в размере не менее 300 руб., и оплата услуг юриста от 3000 руб., (их можно попробовать возместить при положительном решении суда). Итого 5900 руб.

Кроме всего, придётся потратить значительное количество личного времени.

Делаем вывод. Затраты на пересмотр КС могут быть выгодными только при условии, что государственный оценщик допустил какую-то катастрофическую ошибку, повлёкшую увеличение налога на имущество в несколько раз. Будем реалистами. При оценке квартир такое случается редко.

Тем, кто задумывается об инвестициях в недвижимость, нужно знать что такое метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимости, применяемый при доходном подходе.
Информация о том, сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки в этой статье. Заметим, что оценка — необходимое условие ипотечного кредитования.

Можно ли продать квартиру по цене ниже кадастровой

Можно, но с нюансами, касающимися налогообложения сделки.

Если квартира была в собственности от 5 лет (по дарению от близкого родственника, приватизации, наследовании — 3 года), продавцу ничего не грозит. Если же менее 5-ти лет, понадобится уплатить налог на полученную прибыль.

Государством предоставляется налоговый вычет при продаже квартиры в размере 1 млн., даже если ей владели менее 5 лет. Продав квартиру за 4 млн., налог будет взиматься с 3 млн. Кроме того, если квартира приобретена за 3 млн. руб., а через два года продана за 3,2 млн. руб., налог начислят только с 200 т. р.

Тем, кто займётся продажей квартиры после 2018 г., нужно знать:

  • если квартира куплена до 01.01.2016 года, то налог начислят исходя из цены в ДКП;
  • если цена в ДКП больше 70 % КС, то налог также исчисляется из стоимости, указанной в ДКП;
  • если цена в ДКП меньше 70 % КС, то налог будет исчислен исходя из КС.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что скоро «химичить» с ценой не будет особого смысла. Если считаете, что КС очень резко завышена, стоит обратиться за пересмотром.

Дополнительная информация по теме в этом видео:

Чтобы оспорить КС – просчитайте все нюансы. Действующую КС можно узнать на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн». Рыночную стоимость квартиры узнать несложно на сайтах по продаже недвижимости. Сравните эти две стоимости, и прикиньте стоит ли овчинка выделки.

Как узнать стоимость квартиры по БТИ по адресу читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti.html

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Вопрос «Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости» вряд ли можно назвать повседневным.

Она устанавливается специалистами Росреестра и не меняется сама по себе, без проведения дополнительной оценки.

  • Как узнать кадастровую стоимость
  • Основания для снижения кадастровой стоимости
  • Куда обратиться для пересмотра
  • Перечень документов
  • Досудебный порядок оспаривания
  • Оспаривание в судебном порядке

Как узнать кадастровую стоимость

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Любое жилое или нежилое помещение имеет свою цену, которая формируется из нескольких условий.

Кадастровая цена – рыночная стоимость недвижимости, которую рассчитывают при проведении кадастровой оценки.

Иными словами, это фактическая цена квартиры или участка, которая помогает определить среднюю стоимость в определенном районе.

Стоит отметить: в кадастровую стоимость не включают индивидуальные особенности жилья, например, ремонт или стоимость мебели.

Определение стоимости может потребоваться при:

  1. Продаже, обмене, дарении квартиры, дома, гаража.
  2. Определении налога.
  3. Оформлении ипотеки.
  4. Разделе имущества между разведенными супругами.
  5. Установлении стоимости услуг нотариуса.

Узнать кадастровую стоимость можно 3 способами:

  1. Посмотреть в кадастровом паспорте: она должна быть отражена в бумаге в обязательном порядке.
  2. На сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/): для этого потребуется заполнить указанные данные и поставить электронную подпись.
  3. Обратившись лично в отделение Кадастровой палаты и написать заявление. Через несколько дней будет готова справка.

Юристы рекомендуют знать, что такое сервитут на земельный участок.

Основания для снижения кадастровой стоимости

Случается, что стоимость жилья указана неверно – увеличена или уменьшена.

Это может привести к определенным проблемам: например, при разделе имущества между бывшими супругами суд будет ориентироваться на указанное в паспорте число и неверно выполнит раздел.

Основаниями для пересмотра и последующего уменьшения или увеличения кадастровой стоимости могут стать следующие ситуации:

    1. Были неправильно указаны сведения при проведении оценки. Это могут быть неверное указание данных в бумагах или ошибки при их использовании (например, из-за опечатки участок «уменьшился» с 15 соток до 1,5), неправильное определение условий, влияющих на оценку, или неуказание важных факторов (месторасположения, назначения, возможностей использовать землю или аварийное состояние жилья).

Обратите внимание: сюда же относятся все ошибки, допущенные при записи информации или вычислении.

  1. Необходимо определить стоимость на сегодняшний день. Например, в последний раз цену квартиры определяли более 30 лет назад. За это время само здание пришло в негодность, находится в аварийном состоянии и предназначено под снос. Это должно было повлиять на кадастровую стоимость, но по бумагам квартира все еще достаточно дорогая. Чтобы снизить сумму налогов, владелец может заказать проведение переоценки.

Возможен и другой вариант: при оценке на земельном участке стоял недостроенный дом. После окончания строительства стоимость участка значительно повысилась и это требуется зафиксировать.

Куда обратиться для пересмотра

Чтобы провести перерасчет, можно обратиться в:

  1. Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреетсре.
  2. В суд с исковым заявлением, написанным по образцу.

Примите к сведению: гражданин может подать иск сразу, юридическое лицо обязано сперва написать заявление в комиссию и лишь потом пойти в суд.

Читайте также  Как быстро получить кадастровый паспорт на квартиру

Преимуществами первого варианта являются:

  1. Более быстрое получение результата.
  2. Возможность позднее обратиться в суд, если данная оценка кажется неверной.
  3. Отсутствие расходов: госпошлины (300 рублей для физического лица и 2 тысячи для юридического) и судебных издержек.

Перечень документов

Какой бы вариант изменения стоимости не выбрал гражданин, ему потребуется собрать пакет документов для доказательства своей правоты.

При обращении в комиссию это будут:

    1. Кадастровая справка о стоимости жилья.
    2. Документы, подтверждающие права обращающегося на объект недвижимости.

Примите во внимание: потребуется заверенная нотариусом копия, а не оригинал.

  1. Отчет о рыночной стоимости недвижимости на момент определения кадастровой цены.
  2. Заключение экспертов от организации оценщиков о том, что проведенная оценка была проведена по всем правилам и в соответствии с законом.
  3. Документы, подтверждающие наличие ошибки при определении прошлой стоимости: в каждом случае они будут разными.

Такое большое количество бумаг необходимо для доказательства правомерности всех действий заинтересованного лица. Например, наличие экспертного заключения позволит сотрудникам Росреестра быть уверенными в том, что владелец не решил нарочно занизить цену для мошенничества.

При обращении в суд наряду с указанными выше документами потребуется приложить:

  1. Квитанция об оплате госпошлины.
  2. Документ, подтверждающий досудебное обращение в Росреестр.
  3. Документ, подтверждающий, что все участники судебного процесса получили копии иска и знают о возбуждении дела.
  4. Доверенность, если вместо истца выступает стороннее лицо.
  5. Любые доказательства, касающиеся обращения. Если истец не может собрать их, это суд может самостоятельно сделать это, отправив запросы в необходимые инстанции.

Досудебный порядок оспаривания

Представляет собой обращение в комиссию Росреестра.

После получения заявления о необходимости уменьшить кадастровую стоимость в течение 7 рабочих дней должна быть назначена дата рассмотрения дела.

В этот же срок комиссия Росреестра должна уведомить обе стороны процесса о ней. Сторонами являются:

  1. Собственник недвижимости.
  2. Муниципалитет, на земле которого располагается объект.

После проведения новой оценки в течение 5 дней Росреестр должен уведомить стороны о принятом решении. На все процедуры у Росреестра есть месяц.

Вне зависимости от причины обращения (ошибка в данных или необходимость определить новую цену) комиссия может принять одно из двух решений:

  1. Согласиться и пересмотреть кадастровую цену.
  2. Отклонить запрос, если данные будут признаны верными.

При несогласии с решением гражданин может подать в суд и опротестовать его, потребовав справедливо оценить объект.

Возьмите на заметку: если оспаривается цена доли в садовом хозяйстве, переоценка будет касаться не отдельной части, а всего участка.

При решении ситуации в судебном порядке сторонами будут владелец объекта и муниципалитет (или Росреестр).

Рассматриваться дело будет не дольше 2 месяцев, однако при возникновении сложностей они могут быть увеличены.

Алгоритм действий при этом будет слегка отличаться: истцу придется доказать свою правоту.

В заявлении он может указать одно из 3 требований:

  1. Установление рыночной цены.
  2. Изменить кадастровую стоимость по какой-либо причине.
  3. Признание решения или действий (бездействий) Росреестра ошибочными.

Иск о кадастровой стоимости рассматриваются отдельно от остальных. Например, если истец приобрел недвижимость по завышенной цене и теперь хотел бы определить ее точную цену и вернуть переплаченную сумму налогов, ему придется сперва подать иск о кадастровой стоимости, затем иск о возврате налоговых выплат.

При несогласии с вынесенным постановлением возможна подача апелляции и обжалование.

Полезно знать: если ошибка связана с ошибкой в предоставленных данных или расчетах, подать иск можно в течение 5 лет с момента внесения данных в кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость является важной информацией о недвижимости. Фактически это его рыночная цена, на которую опираются при вычислении налога и госпошлины, а также при разделе имущества, его продаже или передаче в наследство. Рекомендуется проводить переоценку с периодичностью раз в несколько лет, чтобы точно знать стоимость недвижимости.

Смотрите видео, в котором разъясняется, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости:

Внимание!

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://sovetnik.guru/nedvizhimost/kadastr/kak-osporit-stoimost-obekta-nedvizhimosti.html

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

27.04.2018

Начиная с 2015 года, в России проходит реформа по внедрению кадастровой стоимости в качестве базы для налогообложения недвижимости. И хотя государство декларировало постепенность и поэтапность преобразований, все чаще и чаще встречаются случаи явно неоправданного её завышения. Поэтому наша новая статья расскажет читателям о том, как узнать размер кадастровой стоимости объекта и, самое главное, как и где можно её оспорить.

Как узнать размер кадастровой стоимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость необходимо узнать ее размер. Сделать это можно двумя способами. Первый — заказать информацию через сайт Росреестра. Для этого надо в интернете зайти на адрес https://rosreestr.ru/, нажать вкладку «Электронные услуги» и выбрать ссылку «Получить из ЕГРН выписку о кадастровой стоимости». Затем следует ввести кадастровый номер недвижимости и сформировать запрос.

Второй способ еще проще. Можно просто прийти в ближайший МФЦ и запросить выписку из ЕГРН.

Принятие решения об оспаривании стоимости, указанной в ЕГРН

Как правило, люди почти всегда знают, сколько примерно стоит их земля, квартира, магазин или здание. И если, например, стоимость объекта в ЕГРН гораздо ниже рыночной цены, то оспаривать ее, наверное, не имеет смысла. И наоборот, когда кадастровая стоимость явно завышена, то собственник просто обязан оспорить её, чтобы не платить завышенные налоги в бюджет.

Закон знает лишь два основания для оспаривания. Прежде всего это недостоверные сведения либо ошибки, касающиеся объекта, которые, в конце концов, и привели к неверному расчету кадастровой стоимости.

Пленум ВС РФ в своем Постановлении № 28 от 30.06.2015 года разъяснил, что следует понимать под недостоверными сведениями. Например, это грубые ошибки оценщика. К ним относятся неверные адрес и целевое предназначение недвижимости, ошибка по виду землепользования, аварийность объекта и так далее.

Второе основание для пересмотра заключается в том, что на дату установления стоимости объекта уже была рассчитана его рыночная цена. Вообще закон предполагает, что кадастровая стоимость, как раз и является его рыночной ценой. Однако на практике она почти всегда завышена.

Выбор оценщика

Оспаривание стоимости начинается с выбора оценщика. Это очень важный этап. От профессионализма оценочной фирмы зависит, как пойдет процесс обжалования. Заявитель может выбрать подходящего оценщика на сайте Росреестра. Данные о них есть в разделе «Сведения из сводного реестра членов СРО оценщиков».

Выбор способа оспаривания

Сегодня право выбора способа оспаривания предоставляется как гражданам, так и юрлицам. Они могут обратиться в комиссию по рассмотрению споров при территориальном УФРС, либо сразу же идти в суд. Кстати, раньше такой возможностью обладали только физлица, а вот компании сначала оспаривали стоимость в комиссии. И только если она отказывала заявителю, либо выносила решение, которое его не удовлетворяло, то фирмы получали возможность подать заявление в суд.

Интересно, что на сайте Росреестра до сих фигурирует информация о том, что юрлица обязаны на первом этапе обращаться в комиссию — https://rosreestr.ru/site/fiz/info/kadastrovaya-stoimost/. Скорее всего, лица, отвечающие за web- сайт, просто- напросто до сих пор не обновили информацию.

Однако еще раз подчеркнем — в настоящее время данное требование уже не действует. Граждане и организации на первом этапе могут оспаривать кадастровую стоимость, как в комиссии, так и в суде.

Обращение в комиссию

Несмотря на то, что обращение в комиссию не является обязательной стадией, многие субъекты (в том числе и физлица) предпочитают сначала обращаться именно в этот орган. Дело в том, что комиссия гораздо быстрее, чем суд рассматривает поступившие материалы. Она обязана принять решение в течение одного месяца. К тому же заявителю не надо платить госпошлину за эту процедуру.

Для подачи пакета в комиссию, гражданин (или представитель юрлица) должен заполнить заявление и приложить к нему справку о кадастровой стоимости недвижимости, нотариальную копию правоустанавливающих документов на объект, бумаги, подтверждающие недостоверность сведений, которые использовались при расчете кадастровой стоимости, отчет оценщика о рыночной стоимости земли или постройки на дату формирования кадастровой стоимости, заключение СРО на данный отчет, а также документы, которые подтверждают наличие технической или кадастровой ошибки (если пакет подается в связи с их наличием).

В случае, когда для принятия решения нужны дополнительные сведения, то председатель комиссии может запросить информацию у оценщиков, которые рассчитывали кадастровую стоимость или определяли рыночную цену недвижимости.

Процесс рассмотрения проходит достаточно просто и оперативно. Если заявитель направляет в комиссию документы в связи с недостоверностью сведений, использованных для определения кадастровой стоимости, то она изучает их. По итогам рассмотрения, комиссия может отклонить заявление либо принять решение о пересмотре стоимости. В случае пересмотра, заказчик работ (как правило субъект РФ) должен обеспечить верное определение кадастровой стоимости в соответствии с законом.

В случае же когда основанием для подачи заявления явилось наличие рыночного отчета на дату установления кадастровой стоимости, то комиссия опять же может принять либо отклонить его.

По итогам рассмотрения материалов комиссия извещает владельца объекта в течении 5 рабочих дней с момента вынесения решения. А если при этом она пересмотрит размер стоимости, то ее члены должны направить решение ещё и в Росреестр. Если же данное решение принято на основании отчета оценщика, то вместе с решением в УФРС направляется данный отчет, а также экспертное заключение СРО.

Судебное обжалование

Оспаривание кадастровой стоимости возможно и в суде. В этом случае заявление подается в порядке главы 25 КАС РФ, поэтому оно и называется административным.

Если перед этим субъект направлял заявление в комиссию и обжалует её решение (а также действие или бездействие), то именно она и становится ответчиком. При наличии оснований суд вынесет решение, которым обяжет комиссию путем повторного рассмотрения устранить допущенные нарушения.

Фактически это является непрямым указанием к пересмотру кадастровой стоимости. (Решение Самарского областного суда по делу № 3а-944/2017 от 07.11.2017 года).

Читайте также  Где можно получить кадастровый паспорт на дом

Источник: https://www.gestion.ru/news/gestion/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti/

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры для уменьшения налога?

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога можно двумя способами – через Комиссию при региональном Управлении Росреестра, либо в судебном порядке. Для этой процедуры нужно доказать недостоверность сведений, использованных при государственной оценке недвижимости, либо несоответствие кадастровой стоимости рыночной цене объекта. Разберем порядок и условия оспаривания кадастровой стоимости, которые нужно учитывать собственникам объектов.

Что это такое

Кадастровая стоимость определяется в результате государственной оценки недвижимости, проводимой по решению региональных властей. Эта процедура проходит по следующим правилам, которые будут иметь значение для последующего оспаривания:

  1. оценка может носить плановый или внеочередной характер, для ее проведения издается распорядительный акт исполнительного органа власти субъекта РФ;
  2. оценку проводят бюджетные учреждения, сформированные региональными властями;
  3. для проведения указанной процедуры формируется перечень объектов недвижимости, а сведения об их качественных и количественных характеристиках запрашиваются из госреестра ЕГРН или архивов БТИ;
  4. определение кадастровой стоимости проходит с использованием методических и нормативных указаний, тогда как фактическое обследование объектов не осуществляется – именно по этой причине кадастровая стоимость не соответствует реальной рыночной цене объекта.

Таким образом, кадастровые стоимостные показатели могут существенное превышать реальную рыночную цену объекта – при расчете имущественного или земельного налога это автоматически влечет завышение суммы платежа.

После определения кадастровой стоимости, эти сведения вносятся в госреестр ЕГРН и размещаются в открытом доступе на официальном сайте субъекта РФ. Это позволяет оспорить результаты оценки еще до выставления налогового требования, хотя на практике такие случаи встречаются достаточно редко.

Кто может оспорить

Подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости могут заинтересованные субъекты, чьи права нарушаются или затрагиваются по итогам этой процедуры. Следовательно, для инициирования процедуры оспаривания нужно подтвердить наличие прав на объект недвижимости, а в состав заявителей могут входить:

  • граждане, которым жилой или нежилой объект принадлежит на праве индивидуальной, совместной или долевой собственности;
  • частные предприниматели и юрлица, построившие или купившие объекты недвижимости для коммерческой деятельности.

Для подтверждения права собственности нужно представить документы – с 2017 года им является выписка из ЕГРН. Чтобы получить актуальную выписку на дату подачи заявления, нужно направить запрос в Росреестр или МФЦ «Мои документы». Также получение выписки в электронной форме возможно через портал госуслуг.

Как узнать о завышении кадастровой стоимости

Результаты определения кадастровой стоимости формируются в отчете, который утверждается актом региональных властей. После этого стоимостные показатели направляются в Росреестр и переносятся в ЕГРН. Это реестр является общедоступным, а сведения об актуальной кадастровой стоимости могут представляться следующими способами:

  1. путем получения справки о кадастровой стоимости – ее можно получить по запросу в Росреестр или в МФЦ, либо через портал госуслуг;
  2. через Публичную кадастровую карту – на официальном ресурсе Росреестра представлены основные характеристики по каждому объекту недвижимости, в том числе о кадастровой стоимости;
  3. из информации, указанной в извещении об уплате имущественного или земельного налога – ИФНС обязана указать, на основании каких параметров рассчитывалась сумма платежа.

Сам по себе, показатель кадастровой стоимости не дает представления о завышении или занижении по сравнению с реальной рыночной ценой. Чтобы установить этот факт, нужно получить отчет о рыночной стоимости объекта – этот документ будет использоваться как доказательство в суде или при обращении в региональную Комиссию.

Отчет о рыночной стоимости квартиры или дома можно изготовить через независимого оценщика – этот специалист должен входить в состав профильной СРО и иметь квалификационный аттестат. При подготовке отчета используются не только кадастровые сведения ЕГРН, но и проводится фактическое обследование объекта. На основании отчета можно сделать вывод, соответствует ли кадастровая стоимость реальной рыночной цене объекта, и целесообразно ли оспаривание.

Для уменьшения налога необходимо доказать завышение кадастровой стоимости по сравнению с реальной рыночной ценой недвижимости. В большинстве регионов, действительно, кадастровые стоимостные показатели значительно превышают рыночную цену, поэтому обращения с заявлением позволит существенно снизить размер налоговых обязательств.

Порядок  оспаривания

Нужно учитывать, что граждане, владеющие объектами недвижимости, могут сразу обращаться в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости. Для них обращение в региональную Комиссию является не обязательным, однако, на практике, целесообразно воспользоваться и таким вариантом. Юридические лица обязаны подавать заявления в Комиссию – только при соблюдении комиссионного порядка оспаривания возможно обращение в суд.

Оспаривание через Комиссию

Чтобы подать заявление на оспаривание, нужно соблюдать следующие общие правила:

  • оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка или дома можно в течение 5 лет после внесения этого показателя в ЕГРН – на практике, очередная государственная оценка недвижимости проходит чаще, поэтому заявитель вряд ли пропустит срок;
  • заявление подается в Комиссию по месту расположение объекта недвижимости – эти органы создаются при региональных Управлениях Росреестра, их координаты и контактные данные можно узнать через портал госуслуг;
  • заявление можно подать при личном обращении, по почте, либо через МФЦ «Мои документы».

В заявлении нужно указать, по какому основанию происходит оспаривание – ввиду несоответствия рыночной стоимости объекта, либо по причине недостоверности сведений на недвижимость. На практике, большинство обращений происходят по первому основанию.

Для положительного рассмотрения заявления нужно представить следующие документы:

  1. копию общегражданского паспорта на собственника;
  2. выписку из ЕГРН, подтверждающую права собственника и характеристики объекта;
  3. справку о кадастровой стоимости спорного объекта;
  4. отчет о рыночной стоимости (он составляется на дату расчета кадастровой стоимости);
  5. документы, подтверждающие недостоверность сведений на объект, использованные при расчете кадастровой стоимости.

Госпошлина при подаче заявления в Комиссию не уплачивается.

Заявление должно быть рассмотрено в месячный срок, а собственнику можно принять участие в разбирательстве дела лично или через представителя. Во втором случае нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору.

Учтите, что местные органы власти заинтересованы в максимально большом показателе кадастровой стоимости, поскольку имущественный и земельный налог поступает в муниципальный бюджет. Поэтому муниципальные власти имеют право представить возражения относительно доводов заявления, а затем и подать жалобу в суд.

Как оспорить кадастровую стоимость земли для уменьшения налога через Комиссию? Если отчет о рыночной цене участка будет содержать стоимостный показатель, существенно отличающийся от данных ЕГРН, Комиссия примет положительное решение. Итоговый акт региональной  Комиссии направляется в Росреестр для изменения сведений ЕГРН, после чего налоговые органы обязаны провести перерасчет.

Может ли подать на оспаривание только один из собственников, если объект недвижимости принадлежит в долях нескольким субъектам? Доля является самостоятельным объектом права, поэтому завышение кадастровой стоимости объекта нарушает интересы каждого собственника. Если заявление в Комиссию или суд подается только одним из совладельцев объекта, остальные владельцы долей будут привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц. В ходе рассмотрения дела такие субъекты могут быть признаны соистцами.

Оспаривание через суд

В суд можно обратиться с жалобой на неправомерный отказ Комиссии, либо напрямую, если для оспаривания обращается гражданин. Указанные категории дел рассматривают областные или краевые суды, а в Москве и Санкт-Петербурге – городские суды. При подаче заявления в суд учитывайте следующие правила:

  • если заявление об оспаривании подается гражданином, минуя Комиссию, применяется общий срок – не позднее 5 лет после определения кадастровой стоимости и внесения сведений в ЕГРН;
  • если обжалуется решение комиссии  — срок на подачу жалобы составляет три месяца;
  • исходя из оснований заявления, требования могут выглядеть следующим образом – признать кадастровую стоимость равной рыночной цене объекта, либо отменить решение Комиссии как незаконное и необоснованное.

Для обращения в суд нужно подать тот же комплект документов, что и в комиссионном порядке. Дополнительными документами будут являться исковое заявление и отказное решение региональной Комиссии. Чтобы успешно оспорить кадастровую стоимость дома, квартиры или участка, необходимо иметь отчет о рыночной стоимости объекта. Если этот документ уже представлялся в Комиссию, повторно его получать не нужно.

В судебном процессе заявитель может принимать участие лично, либо через представителя по нотариальной доверенности. Можно направить в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие заявителя, однако в этом случае вы будете лишены возможности давать пояснения. К участию в деле могут привлекаться и специалисты – сотрудники Росреестра; работники бюджетного учреждения, проводившие государственную оценку; независимый оценщик, оформлявший отчет.

Если суд выносит положительное решение, оно вступит в силу только через месяц. На основании судебного акта служба Росреестра должна внести изменения в ЕГРН, после чего инспекция ФНС будет обязана провести перерасчет по налогам. В случае отказа или затягивания вопроса об изменении сведений ЕГРН, нужно получить исполнительный лист и направить его в ФССП.

Поскольку новые сведения о кадастровой стоимости будут внесены в ЕГРН, при последующей государственной оценке недвижимости они будут использованы региональным бюджетным учреждением. По этой причине, в дальнейшем оспаривание кадастровой стоимости не потребуется, государственная оценка будет учитывать реальный рыночный показатель цены.

Как происходит уменьшение налога и перерасчет

С момента внесения сведений в ЕГРН, налоговые органы обязаны руководствоваться новым показателем кадастровой стоимости для расчета налогов. Следовательно, расчет будет осуществляться исходя из реальной рыночной цены объекта, подтвержденный Комиссией или судом.

Допускается ли перерасчет по ранее начисленным имущественным и земельным налогам? Еще до середины 2017 года в этом вопросе существовала неопределенность – ИФНС в добровольном порядке пересчитывала только сумму налога за текущий год. В июле 2017 года руководящие разъяснения дал Минфин РФ – если использование завышенного показателя кадастровой стоимости нарушало права собственников и иных заинтересованных лиц, допускается перерасчет налоговых обязательств за предыдущие годы.

Расчет налога за текущий и последующие периоды будет осуществляться с использованием новых сведений ЕГРН автоматически. Для перерасчета за предыдущие периоды нужно обратиться с заявлением в инспекцию ФНС – сумма переплаты будет возращена на счет, указанный налогоплательщиком, либо будет учтена в платежах будущих периодов.

Источник: https://lgotarf.ru/lgoty/article/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti

Понравилась статья? Поделить с друзьями: